Я определяю выгодную сделку как любую недвижимость. Которая находится в отличном месте в крупном городе и стоит менее 1000 долларов за квадратный метр.
Стамбул, например, сейчас полон выгодных предложений. От пентхаусов в некоторых из самых желанных районов до новых земельных участков в пригородах. Стамбул предлагает отличную рентабельность инвестиций для тех. Кто готов выполнять свою работу.
Итак, как вы инвестируете в недвижимость в Турции, как вы поддерживаете свою собственность и какие налоги применяются. Когда вы решаете ее продать?
Давайте выясним.
Турция была основана на остатках Османской империи еще в 1932 году. Сразу же она отказалась от религиозных правил и заменила их светскими законами, что является основной причиной того. Почему она стала важным игроком на мировой арене.
Экономический рост и личное процветание лежат в основе Турции. И тот факт, что он навсегда
Их
Однако дело не только в этих качествах или его выгодном географическом положении.
У них молодое и динамичное население, средний возраст которого составляет 31,5 года, что говорит о потенциале.
В частности, в этой статье мы сосредоточимся на Стамбуле. Это не только крупнейший турецкий город, но и самый важный с геополитической точки зрения.
Существуют и другие возможности. Вам просто нужно будет провести собственное исследование.
Покупка недвижимости в Турции имеет огромное преимущество – вы можете получить паспорт, если вложите достаточно крупную сумму.
Когда Турция запустила свою программу гражданства по инвестициям, она установила цену в 1 миллион долларов, и у нее почти не было желающих.
Затем цена снизилась до 250 000 долларов, что и есть в настоящее время, и было множество людей, которые воспользовались этим преимуществом. Мы говорим о пятизначных цифрах в 2019 году.
Гражданство по инвестициям в Турции-одна из самых горячих вещей в капиталистическом мире кочевников прямо сейчас, и люди покупают их.
Это очень привлекательный вариант для тех. Кто хочет инвестировать и получить второй паспорт. Турецкий паспорт может стать отличным дополнением к вашему портфолио паспортов, потому что это страна с визой E-2 с Соединенными Штатами.
Так что, если вам нужно быстрое решение для въезда в США, турецкий паспорт может быть как раз тем, что вам нужно. И китайские инвесторы, безусловно, ухватились за эту подножку.
Недавно Турция сообщила, что, вероятно, собирается повысить цену на программу. Но они бы делали это только в том случае, если бы чувствовали, что могут с комфортом получить это.
Это достаточно большой рынок, чтобы поглотить больший спрос, поэтому мы видим, что в будущем он будет только расти.
Стамбул с населением 15,5 миллиона человек-невероятно разнообразный город. Есть много районов – некоторые из них более привлекательны, чем другие.
Вот где вы должны искать, чтобы купить:
Нишантаси. Один из самых дорогих районов, здесь находятся модные рестораны и магазины. Найти дешевые предложения здесь невозможно, но если вы купите что-то в Нишанташи, шансы на то, что его стоимость вырастет в будущем. Действительно высоки. Вы можете найти хорошие варианты за 250 тысяч долларов, которые подойдут для программы гражданства по инвестициям. Но это будет относительно небольшое место.
Taksim. В центральном районе исторического центра Таксима находятся старейшие мечети и дворцы во всем Стамбуле. Вы определенно можете найти что-то менее 1000 долларов за квадратный метр на Таксиме, но вам следует быть осторожным. Качество зданий будет отличаться от улицы к улице. Большинство цокольных этажей, мезонин, первый и второй этажи являются более дешевыми вариантами.
Karakoy. Это район в основном старых зданий в том, что я люблю называть хипстерским районом Стамбула.
На улицах полно кафе и ресторанов, много людей на улице и вокруг. Здесь вы действительно можете почувствовать атмосферу большого города. Предложения по цене около 1500 долларов за квадратный метр могут найти в Каракое те, кто выглядит достаточно хорошо.
Cihangir. Всего в нескольких минутах езды от Каракоя находится еще одна модная часть города. Джихангир уже давно стал любимцем музыкантов и художников города. Теперь многие стартапы тоже сделали Джихангир своим домом. Здесь смешиваются хорошо образованные турецкие семьи и эмигранты, что делает его идеальным местом для покупки квартиры для инвестиций.
Посмотрите тур по недвижимости. Который мы недавно провели в Джихангире:
Многим людям будет неприятна идея инвестирования в Турцию.
Но я противник – я иду туда, где есть отличные предложения и возможности, а не обязательно туда, где люди чувствуют себя комфортно. Итак, для меня это короткий ответ на вопрос
Существует множество факторов, которые способствуют сегодняшней ситуации в Турции, где легко найти сделки с недвижимостью.
Но одной из главных причин является падение курса турецкой лиры (TL), которое произошло в 2018 году.
Я до сих пор помню, как сидел с другом в ресторане отеля в Куала-Лумпуре и наблюдал за обвалом Лиры в течение одной ночи. В значительной степени.
Прямо сейчас одна турецкая лира составляет всего 0,15 доллара за доллар, так что можно сказать, что недвижимость Турции продается.
И это отличная возможность для инвесторов.
Если вы опытный инвестор, переход на новый язык будет естественным. Вы войдете, найдете себе нескольких надежных местных жителей, которые помогут вам, и выполните свою работу.
Но если вы только начинаете инвестировать в недвижимость или диверсифицировать свой
инвестиционный портфель (географически или с точки зрения классов активов), вам может потребоваться немного больше поддержки.
В обоих случаях этот раздел нашего руководства по недвижимости в Турции расскажет вам, как именно инвестировать в практическом плане.
Покупка недвижимости в Турции состоит из нескольких этапов. Вам нужно будет найти агента по недвижимости, а затем найти и просмотреть недвижимость. Которую вы хотели бы купить.
Вам также необходимо будет знать обо всех сборах и юридических процессах, которые связаны с этим. Прежде чем вы на законных основаниях станете владельцем турецкой квартиры и сможете начать получать прибыль в среднем в размере 6-7% в год.
Во-первых, вам нужно будет найти себе агента по недвижимости. Если только вы не собираетесь самостоятельно просматривать объявления о недвижимости в Турции.
Вам нужно найти кого-то надежного, и было бы здорово, если бы это был человек, которого вам рекомендовали. Как всегда, здесь может помочь Кочевой капиталист.
Установленный законом максимальный предел комиссии агента по недвижимости составляет 4% от стоимости недвижимости. Что является довольно средним показателем. Если сравнивать его с другими странами мира.
Закон гласит, что ставка должна быть разделена поровну между покупателем и продавцом, но, конечно, есть нюансы.
В некоторых случаях продавец может оговорить, что бремя оплаты комиссионных агента полностью ложится на покупателя. Это особенно делается, когда продавец не спешит продавать и может терпеливо сидеть и ждать, когда появится покупатель. Который согласится с этими условиями.
Когда дело доходит до документа о праве собственности – юридического документа. Который фактически передает право собственности от кого – то другого к вам. – плата также составляет 4% (2020).
И точно так же ставка должна быть разделена поровну между покупателем и продавцом. Закон диктует это.
Тем не менее, в некоторых случаях продавец полностью перекладывает бремя оплаты на покупателя.
Плата за право собственности на недвижимость в Турции оплачивается после записи на прием в земельный кадастр до начала передачи права собственности.
Таким образом, если продавец. С которым вы имеете дело, требует. Чтобы вы полностью оплатили комиссию агента по недвижимости и плату за право собственности (что они могут сделать по закону). Вы рассчитываете на авансовый платеж в размере 8% до того. Как начнется передача собственности.
Это определенно стоит иметь в виду. Например, за недвижимость стоимостью 200 000 долларов вы получаете гонорар в размере 16 000 долларов.
Самой сложной платой за все инвестиции в недвижимость в Турции является НДС. С таким количеством ставок. Правил и исключений легко заблудиться.
Давайте разберемся с этим.
Вам НЕ нужно платить НДС, когда:
Обратите внимание, что покупка земли-это совершенно другая игра, и делать это следует с еще большей осторожностью. Применяются другие правила в отношении НДС и других сборов.
И вам определенно придется платить НДС, когда:
Итак, есть несколько хороших способов избежать уплаты НДС, если вы хорошо разбираетесь в поиске недвижимости.
Если вы хотите пойти традиционным путем и купить бывшую в употреблении квартиру в старой части Стамбула, например, ищите продавцов. Которые являются обычными людьми (не компаниями или агентствами). Чтобы избежать НДС.
Определили ли вы. Что вы обязаны платить НДС? Это не обязательно плохие новости.
Он основан на множестве факторов и рассчитывается довольно сложными способами. Две основные вещи, которые вы должны принять во внимание, – это дата получения лицензии на строительство и площадь участка.
Если лицензия на строительство была получена до 01.01.2013 и площадь участка составляет 150 м2 или ниже, то ставка НДС составляет 1%.
Однако, если площадь поверхности превышает 150 м2, то НДС возрастает до 18%. Тебе лучше избегать всего такого большого.
Затем идут здания с лицензией. Полученной в период с 01.01.2013 по 12.31.2016.
Если стоимость квадратного метра составляет от 500 до 1000 TL. То НДС взимается в размере 8%. Собираетесь приобрести недвижимость с более высокой стоимостью? Все, что превышает 1000 TL, облагается НДС в размере 18%.
А для новейших объектов недвижимости. Если лицензия на строительство была получена 01.01.2017 или после этой даты и если стоимость квадратного метра составляет от 1000 до 2000 TL. Ставка НДС составляет 8%.
Если стоимость превышает 2000 TL. С вас будет снято 18%.
Вы уловили закономерность. Более дешевые и старые объекты недвижимости облагаются более низким НДС, чем более новые и дорогие объекты недвижимости.
Очевидно, что законы довольно сильно изменились за последнее десятилетие. Отсюда и разные темпы.
Поэтому, как всегда, вы должны иметь в виду, что вышеупомянутые тарифы могут измениться в любое время. Турецкое правительство не отличается особой стабильностью.
Я бы посоветовал вам обратиться к сертифицированному государственному бухгалтеру. Чтобы рассчитать самые последние ставки НДС для конкретных объектов недвижимости.
Одна из вещей. От которой зависит ставка НДС. – это площадь квартиры. Которую вы хотите купить.
Однако номер, который вы можете найти в объявлениях, обычно не соответствует фактической жилой площади квартиры. Иногда довольно сильно.
Например, предположим. Вы нашли рекламируемое место площадью 80 квадратных метров. Вам интересно. Поэтому вы идете осматривать квартиру. Как ни странно. Он кажется намного меньше 80 м2.
Это потому, что так оно и есть. 80 м2 включает в себя часть общего сада и часть лестничной клетки, которые технически являются
Это одна из особенностей турецкой недвижимости. Поэтому убедитесь, что вы никогда не покупаете жилье, не посетив его сначала.
Есть еще четыре сбора в дополнение к упомянутым выше сборам, которые не составляют много, но которые вы все равно должны иметь в виду.
Нам нравится делать все правильно здесь. В Nomad Capitalist.
Плата За Обслуживание Оборотного Капитала. Эта плата зависит от района города/страны. В которой вы покупаете недвижимость. Например, если вы покупаете в большей части Стамбула. Вы заплатите около 60 долларов. Мы не будем утомлять вас математикой.
Плата за услуги земельного кадастра для иностранцев. Это плата в размере примерно 110 долларов США (2020 год) . Которая меняется ежегодно.
Плата За Отчет Об Оценке. В обязательном порядке необходимо оформить отчет об оценке недвижимости. Которую вы хотите купить. Эти отчеты могут быть выпущены только компаниями, зарегистрированными в списке Совета по рынку капитала Турции. Плата колеблется примерно от 230 до 460 долларов.
Плата За Услуги Переводчика-Эксперта (По Желанию). Опытные переводчики отличаются от присяжных переводчиков у нотариуса. На рынке существует всего несколько опытных переводчиков. Что делает их дорогими. Однако они необходимы только в том случае, если иностранный покупатель желает лично присутствовать в Земельном реестре, а не через адвоката. Имеющего доверенность.
Как и в случае с любой инвестиционной недвижимостью, у вас должен быть четкий план того. Как вы собираетесь ее содержать. Как правило, наем местного управляющего недвижимостью может избавить вас от многих головных болей и, безусловно, стоит вашего времени.
Но наличие управляющего недвижимостью не означает. Что вы не должны делать свою домашнюю работу. Вам также необходимо знать, сколько денег потребуется для управления вашей инвестиционной недвижимостью на ежегодной основе, чтобы вы знали. Чего ожидать с точки зрения рентабельности инвестиций в недвижимость.
Обязательное страхование от землетрясений. Турция находится в зоне относительно высокой сейсмической активности. Поэтому каждый владелец недвижимости должен заплатить обязательную страховую премию за землетрясение. Этот ежегодный платеж составляет примерно 30 долларов США.
Отсутствие страховки от землетрясения будет означать, что ваша покупка недвижимости будет отложена земельным реестром.
Экологический налог. Этот налог зависит от использования воды в собственности. В Стамбуле это 0,47 TL за кубический метр. Этот налог взимается с каждого счета за воду. Поэтому ваши арендаторы должны его покрыть.
Плата за Обслуживание. Эта плата зависит от типа и местоположения объекта недвижимости. Как правило, арендаторы будут платить за техническое обслуживание в Турции, поэтому, если вы приобрели недвижимость для инвестиций. Было бы разумно также найти арендатора.
Счета. Все счета, включая электричество, воду, газ и утилизацию отходов, традиционно оплачиваются арендаторами, как и во всем мире. Если недвижимость пуста и никто не пользуется коммунальными услугами. Небольшую часть счетов все равно придется оплачивать за техническое обслуживание.
Налог на недвижимость-это всего лишь один из “налогов на богатство”. Которые применяются в Турции. Она должна выплачиваться каждый год двумя равными частями.
Годовая налоговая ставка составляет 0,2% для квартир и домов в границах столичного муниципалитета, например, Стамбула.
Таким образом, владелец квартиры в центре Стамбула стоимостью 1 500 000 TL будет платить в общей сложности 3000 TL в год. Первый взнос должен быть выплачен в мае. А второй-в ноябре.
Если вы продаете недвижимость, вы обязаны оплатить накопленное налоговое бремя на имущество за все предыдущие годы. Прежде чем может начаться передача права собственности.
Другими словами, ни один покупатель не захочет иметь недвижимость с непогашенной задолженностью по налогу на имущество.
Все приходит со своими проблемами. Главное для покупки недвижимости в Турции заключается в том, что есть так много разработчиков, которые хороши в продажах, и так много сайтов. Которые отлично справляются с маркетинговой работой.
Между тем, инвентарь не так уж велик. На самом деле. Это часто просто плохо.
Милые разработчики и красивые веб-сайты продают их иностранцам из Великобритании, США, Германии и многих других стран. Они вовлекают вас в
Вам нужно спуститься на землю и проверить фактическую инвентаризацию недвижимости. Только тогда вы сможете быть уверены. Что получаете потрясающие цены.
И если вы это сделаете. Сделайте это быстро. По мере того как Турция будет попадать в поле зрения все большего числа людей. Цены будут продолжать расти.
Другими словами, в течение длительного времени не будет много сделок по цене ниже 1000 долларов за квадратный метр.
Основываясь на наших исследованиях здесь. В Nomad Capitalist, сейчас самое подходящее время для инвестиций в недвижимость в Турции. Однако наступит время. Когда вы захотите продать свою недвижимость.
Одна вещь, которую вы должны иметь в виду при продаже в Турции, заключается в том, что рынок не такой ликвидный, как в других местах. Следовательно. Почему вы должны планировать свои действия не на месяцы. А на годы вперед.
И, естественно, существуют различные сборы, которые следует учитывать, когда вы продаете свою недвижимость в Турции.
Помните комиссию агента по недвижимости. О которой мы говорили раньше? Это 4%, разделенные между покупателем и продавцом.
Кроме того, если вы продадите свою недвижимость в течение 5 лет с момента ее покупки, вы обязаны уплатить налог на незаработанное приращение.
Налог на незаработанное приращение аналогичен налогу на прирост капитала. И он подлежит уплате. Если увеличение стоимости недвижимости превышает Индекс цен внутреннего производителя Турции (DPPI).
Давайте проведем примерный расчет.
Допустим, недвижимость была куплена 01.01.2015 за 200 000 TL, а четыре года спустя, 01.01.2019, вы хотели продать ее за 400 000 TL.
Вы бы посмотрели на DPPI от 01.12.2014, который составил 235,84 TL (вы должны посмотреть на индекс предыдущего месяца), и DPPI от 12.01.2018, который составил 422,94 TL.
Далее следует немного математики:
200 000 TL x (422,94 / 235,84) = 358,666 TL – это ваш порог с точки зрения естественного прироста.
Затем вы вычтете эту сумму из запрашиваемой цены в 400 000 TL. Чтобы получить 41 334 TL. Это является основой для оценки налога на незаработанное приращение.
Каждый год они предлагают Исключительную скидку в Турции. В 2019 году эта скидка составляла 14 800 TL.
Итак, 41 334 TL – 13 800 TL = 26 534 TL.
Вы также можете вычесть плату за право собственности из окончательной налогооблагаемой суммы. Это составило 1,5% в 2019 году, рассчитанное исходя из общей запрашиваемой цены (таким образом, 1,5% от 400 000 TL).
26 534 TL – 6000 TL = 20 534 TL. Это окончательная сумма. Подлежащая налогообложению.
Ставка в размере 15% применяется до 18 000 TL. А ставка в размере 20% применяется между 18 001 TL и 40 000 TL.
Все это делает счет в общей сложности… 3080,1 TL. Что означает. Что вы заплатите 470 долларов в виде налога. На самом деле это совсем немного.
Команда Nomad Capitalist всегда находится в поиске новых рынков. Когда мы смотрим. Мы ищем следующий пресловутый Сингапур.
Мы хотим выгодных сделок и простого способа ведения бизнеса. Одним из таких мест в Европе сейчас является Стамбул.
Что нам нравится в Турции, несмотря на некоторые проблемы, так это то. Что это огромный внутренний рынок. У него хороший уровень воспроизводства и молодое население.
Ее валюта, турецкая лира. Также сильно пострадала за последние несколько лет. Результат – из страны ушло много инвестиций, что делает ее идеальным местом для нас, чтобы ворваться и приобрести недвижимость.
Не все будут проданы в Турции, но если вы думаете, что сможете найти выгодную сделку и, возможно, получить второй паспорт в процессе. Почему бы не пойти на это?
Цены будут продолжать расти. А капитал и люди будут продолжать прибывать в Стамбул.
Готовы ли вы сделать этот шаг? Мы можем помочь вам наладить свою жизнь так. Чтобы вы шли Туда. Где с вами обращаются Лучше Всего™.
Эндрю Хендерсон-самый востребованный в мире консультант по международному налоговому планированию. Инвестиционной иммиграции и глобальному гражданству. Он лично вел такой образ жизни более десяти лет и теперь работает с предпринимателями и инвесторами с семью и восемью цифрами, которые хотят
Последнее обновление: 24 августа 2021 года в 14:38