Инвестирование в недвижимость включает в себя покупку, владение, управление, аренду и/или продажу недвижимости с целью получения прибыли. Улучшение недвижимости как часть инвестиционной стратегии в недвижимость, как правило, считается специализацией инвестирования в недвижимость, называемой девелопментом недвижимости. Недвижимость-это форма активов с ограниченной ликвидностью по сравнению с другими инвестициями (такими как акции или облигации, которые открыто торгуются на финансовых рынках). Он также является капиталоемким (хотя капитал может быть получен с помощью ипотечного кредитного плеча) и сильно зависит от денежных потоков. Если инвестор недостаточно хорошо понимает и управляет этими факторами, недвижимость становится
рискованной инвестицией.
Рынки недвижимости в большинстве стран не так организованы или эффективны, как рынки других, более ликвидных инвестиционных инструментов. Отдельные объекты недвижимости уникальны сами по себе и непосредственно не взаимозаменяемы, что представляет серьезную проблему для инвестора, стремящегося оценить цены и инвестиционные возможности. По этой причине поиск объектов недвижимости, в которые можно инвестировать, может потребовать значительных усилий, а конкуренция между инвесторами за покупку отдельных объектов недвижимости может сильно варьироваться в зависимости от наличия информации.
Информационная асимметрия является обычным явлением на рынках недвижимости. Это увеличивает транзакционный риск, но также предоставляет инвесторам множество возможностей для приобретения недвижимости по выгодным ценам. Предприниматели, занимающиеся недвижимостью, обычно используют различные методы оценки для определения стоимости недвижимости перед покупкой.
Типичные источники инвестиционной недвижимости включают:
Как только инвестиционная недвижимость будет найдена и предварительная проверка (расследование и проверка состояния и статуса недвижимости) завершена, инвестор должен будет согласовать цену продажи и условия продажи с продавцом, а затем заключить договор купли-продажи. Большинство инвесторов нанимают агентов по недвижимости и адвокатов по недвижимости для оказания помощи в процессе приобретения, поскольку он может быть довольно сложным, а неправильно выполненные сделки могут быть очень дорогостоящими. Во время приобретения недвижимости инвестор, как правило, делает официальное предложение о покупке, включая выплату
Эти заработанные деньги могут быть возвращены или не возвращены и считаются сигналом серьезности намерения инвестора совершить покупку. Условия предложения также обычно включают ряд непредвиденных обстоятельств которые дают инвестору время для проведения должной проверки, осмотра недвижимости и получения финансирования, помимо прочих требований, до окончательной покупки. В течение непредвиденного периода инвестор обычно имеет право отменить предложение без каких-либо штрафных санкций и получить возврат внесенных средств. По истечении срока действия непредвиденных обстоятельств отмена предложения обычно требует конфискации внесенных средств и может повлечь за собой другие штрафные санкции.
Активы недвижимости, как правило, очень дороги по сравнению с другими широко доступными инвестиционными инструментами (такими как акции или облигации). Лишь в редких случаях инвесторы в недвижимость выплачивают всю сумму покупной цены недвижимости наличными. Обычно большая часть покупной цены будет финансироваться с использованием какого-либо финансового инструмента или долга, например ипотечного кредита, обеспеченного самой недвижимостью.
Сумма покупной цены, финансируемая за счет долга, называется кредитным плечом. Сумма, финансируемая собственным капиталом инвестора за счет денежных средств или других переводов активов, называется собственным капиталом. Отношение кредитного плеча к общей оценочной стоимости (часто называемой кредита к стоимости обычной ипотеки) является одним из математических показателей риска, который инвестор принимает на себя, используя кредитное плечо для финансирования покупки недвижимости. Инвесторы обычно стремятся снизить свои требования к собственному капиталу и увеличить свое кредитное плечо, чтобы их рентабельность инвестиций (ROI) была максимальной. Кредиторы и другие финансовые учреждения, как правило, имеют минимальные требования к собственному капиталу для инвестиций в недвижимость, которые их просят финансировать, как правило, порядка 20% от оценочной стоимости. Инвесторы, стремящиеся к низким требованиям к акциям, могут изучить альтернативные механизмы финансирования в рамках покупки недвижимости (например, финансирование продавцом, субординация продавца, источники прямых инвестиций и т. Д.)
Если недвижимость требует существенного ремонта, традиционные кредиторы, такие как банки, часто не будут кредитовать недвижимость, и инвестору может потребоваться занять у частного кредитора, используя краткосрочный бридж-кредит, например, кредит на твердые деньги от кредитора с твердыми деньгами. Кредиты на твердые деньги, как правило, являются краткосрочными кредитами, по которым кредитор взимает гораздо более высокую процентную ставку из-за более высокого риска по кредиту. Кредиты на твердые деньги, как правило, имеют гораздо более низкое соотношение кредита к стоимости, чем обычные ипотечные кредиты.
Некоторые организации по инвестициям в недвижимость, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REITs) и некоторые пенсионные фонды и хедж-фонды, имеют достаточно большие резервы капитала и инвестиционные стратегии, чтобы обеспечить 100% – ный капитал в приобретаемой ими недвижимости. Это сводит к минимуму риск, связанный с кредитным плечом, но также ограничивает потенциальную рентабельность инвестиций.
Используя покупку инвестиционной недвижимости, необходимые периодические платежи для обслуживания долга создают постоянный (а иногда и большой) отрицательный денежный поток, начиная с момента покупки. Это иногда называют стоимостью переноса или Чтобы добиться успеха, инвесторы в недвижимость должны управлять своими денежными потоками таким образом, чтобы получать достаточный положительный доход от недвижимости, по крайней мере, для компенсации затрат на перенос.
С подписанием президентом Обамой Закона о рабочих местах в апреле 2012 года произошло смягчение требований об инвестициях. Более новый метод привлечения собственного капитала в меньших объемах заключается в краудфандинге недвижимости, который может объединить аккредитованных и/или неаккредитованных инвесторов в средство специального назначения для получения всего или части собственного капитала, необходимого для приобретения. Fundrise была первой компанией, которая осуществила краудфандинг инвестиций в недвижимость в Соединенных Штатах.[1][2]
Типичная инвестиционная недвижимость генерирует денежные потоки для инвестора четырьмя основными способами:
Чистый операционный доход, или NOI, представляет собой сумму всех положительных денежных потоков от арендной платы и других источников обычного дохода, получаемого от недвижимости, за вычетом суммы текущих расходов, таких как техническое обслуживание, коммунальные услуги, сборы, налоги и другие статьи такого характера (обслуживание долга не учитывается в NOI). Отношение NOI к цене покупки активов, выраженное в процентах, называется ставкой капитализации, или капитализационной ставкой, и является обычной мерой эффективности инвестиционной собственности.
Зачет налоговых льгот осуществляется одним из трех способов: амортизация (которая иногда может быть ускорена), налоговые льготы и убытки от переноса, которые уменьшают налоговые обязательства, начисляемые на доходы из других источников в течение 27,5 лет. Некоторые льготы по налоговому убежищу могут передаваться в зависимости от законов, регулирующих налоговые обязательства в юрисдикции, в которой находится недвижимость. Они могут быть проданы другим лицам за возврат денежных средств или другие выгоды.
Наращивание собственного капитала-это увеличение коэффициента собственного капитала инвестора по мере увеличения со временем части выплат по обслуживанию долга, приходящейся на основную сумму долга. Наращивание собственного капитала засчитывается как положительный денежный поток от актива, в котором выплата по обслуживанию долга производится за счет дохода от собственности, а не из независимых источников дохода.
Удорожание капитала-это увеличение рыночной стоимости актива с течением времени, реализуемое в виде денежного потока при продаже имущества. Повышение стоимости капитала может быть очень непредсказуемым, если оно не является частью стратегии развития и совершенствования. Покупка недвижимости, для которой большая часть прогнозируемых денежных потоков ожидается за счет увеличения капитала (роста цен), а не из других источников, считается спекуляцией, а не инвестицией.
Управление рисками и их оценка являются важной частью любой успешной стратегии инвестирования в недвижимость. Риски проявляются по-разному на каждом этапе инвестиционного процесса. Ниже приведена таблица некоторых распространенных рисков и типичных стратегий снижения рисков, используемых инвесторами в недвижимость.
| Рисковать | Стратегия смягчения последствий |
|---|---|
| Мошенническая продажа | Подтвердите право собственности, приобретите титульную страховку |
| Неблагоприятное владение | Получите межевание границ у лицензированного геодезиста |
| Загрязнение окружающей среды | Получите экологическое обследование, тест на наличие загрязняющих веществ (свинцовая краска, асбест, загрязнения почвы и т.д.) |
| Сбой компонента или системы здания | Завершите полный осмотр перед покупкой, выполняйте регулярное техническое обслуживание |
| Переплата при покупке | Получите стороннюю оценку и выполните анализ дисконтированных денежных потоков в рамках инвестиционной проформы, не полагайтесь на повышение стоимости капитала в качестве основного источника прибыли для инвестиций |
| Нехватка наличных средств | Поддерживать достаточные ликвидные или денежные резервы для покрытия расходов и обслуживания долга в течение определенного периода времени |
| Экономический спад | Приобретайте недвижимость с отличительными особенностями в желаемых местах, чтобы выделиться из конкуренции, контролируйте структуру затрат, заключайте с арендаторами долгосрочные договоры аренды |
| Уничтожение имущества арендатора | Тщательно проверяйте потенциальных арендаторов, нанимайте опытных менеджеров по недвижимости |
| Недооценка риска | Тщательно проанализируйте финансовые показатели, используя консервативные предположения, убедитесь, что недвижимость может генерировать достаточный денежный поток, чтобы поддерживать себя |
| Снижение рынка | Покупка недвижимости на основе консервативного подхода, при котором рынок может снизиться, а доход от аренды также может снизиться |
| Общий износ и износ | Займитесь DIY или профессиональными техниками, такими как сантехники, электрики, строители, плотники |
| Пожар, наводнение, телесные повреждения | Страховой полис на имущество |
| Налоговое планирование | Планируйте покупки и продажи с учетом стратегии выхода, чтобы сэкономить налоги. |
Некоторые частные лица и компании сосредотачивают свою инвестиционную стратегию на покупке недвижимости, которая находится на определенной стадии выкупа. Имущество считается находящимся в состоянии предварительного обращения взыскания, когда домовладелец не выполнил свои обязательства по ипотечному кредиту. Формальные процессы обращения взыскания варьируются в зависимости от штата и могут быть судебными или несудебными, что влияет на продолжительность периода, в течение которого имущество находится на стадии, предшествующей обращению взыскания. Как только начнутся формальные процессы обращения взыскания, эти объекты недвижимости можно будет приобрести на публичной распродаже, обычно называемой аукционом по обращению взыскания или продажей шерифа. Если недвижимость не продается на публичных торгах, то право собственности на недвижимость возвращается кредитору.[3] Недвижимость на этом этапе называется недвижимостью, принадлежащей или REOs.
Как только недвижимость будет продана на аукционе по выкупу или в качестве выкупа, кредитор может сохранить вырученные средства для погашения своей ипотеки и любых судебных издержек, которые он понес, за вычетом расходов на продажу и любых непогашенных налоговых обязательств.
Банк или кредитное учреждение, обращающее взыскание, имеет право продолжать выполнять условия аренды арендаторов (если в собственности есть арендаторы) на этапе REO, но обычно банк хочет, чтобы недвижимость оставалась вакантной, чтобы ее было легче продать.[4]
Покупка, реабилитация, аренда, рефинансирование (BRRR)[5] – это стратегия инвестирования в недвижимость, используемая инвесторами в недвижимость, которые имеют опыт ремонта или реабилитации недвижимости, но хотят инвестировать в арендуемую недвижимость для обеспечения стабильного денежного потока. Некоторые инвесторы добавляют дополнительный R, который означает Повторение, как способ построения портфеля недвижимости.
Инвестор в недвижимость покупает инвестиционную недвижимость со сниженной стоимостью, потому что она нуждается в ремонте и/или косметическом обновлении. Затем инвестор обновляет недвижимость, включая необходимый структурный ремонт, чтобы привести дом в соответствие с действующим кодексом. Это часто включает косметические обновления, такие как новая краска, полы, плитка, столешницы и кухонная техника. Затем инвестор находит арендатора и становится арендодателем, получающим арендную плату, как правило, ежемесячно.[6] Затем имущество рефинансируется, как правило, на полностью амортизированный 30-летний кредит.