Как инвестировать в недвижимость

Содержание

недвижимость краудфандинг европа Краудфандинг недвижимости-это один из самых простых способов инвестирования в недвижимость и одна из моих любимых форм инвестирования вместе с P2P-кредитованием.

До недавнего времени единственными вариантами выхода на рынок недвижимости были либо покупка недвижимости напрямую, либо инвестирование в REIT.

Теперь у нас есть сайты краудфандинга недвижимости, которые находятся в некотором роде между этими двумя формами инвестиций. Если вы хотите узнать больше о различиях между этими типами инвестиций на рынке недвижимости, ознакомьтесь с моей статьей о REITs vs Crowdfunding VS Private Investing.

Вот краткий список моих любимых европейских краудфандинговых платформ для недвижимости в 2021 году:

  1. Rendity – топовая платформа на 2021 год – мой обзор Rendity
  2. Reinvest24 – самые высокие процентные ставки – мой обзор Reinvest24
  3. EstateGuru – самая большая платформа – мой обзор EstateGuru
  4. EvoEstate – кураторские инвестиции в недвижимость – мой обзор EvoEstate
  5. iFunded – специализируется на немецкой недвижимости – мой обзор iFunded
  6. Property Partner – лучшая британская платформа – обзор my Property Partner
  7. Bulkestate – Балтийская и скандинавская недвижимость – мой обзор Bulkestate
  8. Raizers – best for French real estate – мой обзор Raizers

Как Работает Краудфандинг Недвижимости

Итак, давайте рассмотрим, что такое краудфандинг недвижимости.

Существует три основных способа покупки доли в краудфандируемой недвижимости: обеспеченные кредиты, необеспеченные кредитыи инвестициив акционерный капитал .

Вот краткий обзор того, что каждый из них означает для инвестора:

  • Обеспеченный кредит (старший долг) – залоговое обеспечение предлагается для обеспечения кредита. Залогом может быть недвижимость или какой-либо другой актив, в том числе личная гарантия. При таком виде кредита инвестор первым в очереди получает свою выплату, а в случае возникновения каких-либо проблем залог может быть продан, чтобы минимизировать убытки. Однако наличие залога означает, что риск (а следовательно, и доходность) ниже, и следует обязательно исследовать актив, который предлагается в качестве залога.
  • Необеспеченный кредит (мезонинный кредит) – в то время как держатели ипотечных кредитов обычно первыми стоят в очереди на получение платежей, необеспеченный кредит означает именно это. Он не обеспечен залогом. Это означает, что предлагаемая процентная ставка должна быть выше, чем для обеспеченного кредита. Если проект окажется неудачным, то нет никаких активов, которые можно было бы продать, чтобы вернуть какие-либо средства (то есть небольшие кредиты). В этом случае следует обратить большое внимание на то, кому они ссужают свои средства и насколько хорошо платформа оснащена для работы с проблемными клиентами.
  • Долевые инвестиции – при таком виде инвестиций следует обратить внимание на структуру обязательств – компания сначала выплатит долги сотрудникам и кредиторам, и только потом инвесторы смогут получить свои выплаты из оставшихся активов компании. В случае неудачи существует реальная вероятность того, что прибыль инвестора сократится до 0. Однако, когда проект успешен, сотрудники и кредиторы обычно получают фиксированную процентную ставку, в то время как инвестор в акции зарабатывает больше. Поэтому в этом случае следует убедиться, что они оценивают вероятность неудачи. Понятен ли проект? Реалистичны ли цифры, представленные в проекте?

Как правило, инвестору полезно помнить – чем ниже риск проекта, тем ниже ожидаемая доходность. И если вы рассматриваете возможность инвестирования в недвижимость, которая предлагает доходность 20%+ в год, обязательно будьте очень критичны к содержанию проекта, прежде чем инвестировать. Скорее всего, это не обеспеченный проект, что означает значительно более высокий уровень риска для инвестора.

Поэтому обязательно смотрите не только на доходность, но и на инвестиции. Важно всегда знать, во что вы инвестируете, кому доверяете свои деньги и быть реалистичным с точки зрения ожиданий.

Мой опыт работы с Краудфандингом недвижимости

Прежде чем мы поговорим о моих любимых краудфандинговых сайтах в сфере недвижимости в 2021 году, позвольте мне напомнить вам, что я инвестирую в недвижимость через онлайн-платформы с 2015 года и использую множество платформ, ориентированных на различные географические регионы.

В среднем мои доходы составляли около 5-7% в год.

Испанские инвестиции были моим самым большим разочарованием, во многом из-за некомпетентности команды платформы или ужасных законодательных изменений правительства.

Инвестиции в Великобританию также не доставили мне большой радости, но , кроме аферы скредиторами, другие платформы были довольно хорошо управляемы, и большой проблемой с недвижимостью в Великобритании было событие Brexit, которое было довольно неожиданным и сбило все с толку.

С другой стороны, Прибалтика принесла отличную прибыль, и это то, что я считаю самым горячим рынком недвижимости в Европе на данный момент. Немецкий и австрийский рынки также обеспечили мне стабильную доходность – это зрелые рынки, и платформы в этих странах, как правило, управляются серьезными и этичными людьми.

Инвестирование в недвижимость онлайн может быть пугающей перспективой для многих новых инвесторов, поскольку они могут не привыкать смешивать офлайн-актив, такой как недвижимость, с технологиями и неосязаемостью Интернета. И именно поэтому я хотел бы направить вас к тому, что я считаю лучшими и наиболее надежными платформами 2021 года.

См. также: Как оценить инвестиции в частную недвижимость

Имейте в виду, что в рамках каждой платформы существуют различные способы инвестиций в недвижимость. Я кратко написал об этом в своей статье о соотношении риска и доходности инвестиций в недвижимость.

Я бы также хотел инвестировать в США через топовые платформы, такие как Fundrise и RealtyMogul, однако, к сожалению, эти платформы не открыты для европейских резидентов. Тем не менее, здесь представлены лучшие европейские альтернативы и топовые платформы.

1. Rendity – общая платформа на 2021 год

Рендити

Rendity-одна из немногих платформ, ориентированных на немецкий и австрийский рынки недвижимости, которая также обслуживает международных инвесторов. iFunded-это другой, который я использовал.

Подавляющее большинство сделок происходит в Австрии. В Германии тоже есть ряд возможностей.

В эти неспокойные времена я ценю возможность инвестировать в солидные рынки, такие как Германия и Австрия.

Что касается статистики на сегодняшний день, то Rendity отмечает, что она успешно завершила 63 финансируемых проекта, что означает 34 миллиона евро инвестированного капитала. Средняя годовая доходность на данный момент составляет 6,10%.

Это очень солидная платформа с хорошей командой за ней, и инвесторы до сих пор были очень довольны результатами.

Вы можете прочитать мой полный обзор Rendity, чтобы узнать больше об этой платформе и решить, является ли она правильным выбором для вас.

Посетите Рендити

2. Reinvest24 – для лучших процентных ставок

Инвестировав в эту платформу в начале 2019 года и поговорив с Танелом Орро (генеральный директор Reinvest24) на моем подкасте, я могу с уверенностью сказать, что это одна из моих любимых платформ недвижимости. Мне нравится их осторожный и очень прозрачный подход к инвесторам.

В то время как другие платформы иногда публикуют рискованные кредиты без разбора, Reinvest24 сосредоточены на проектах, которые возвращают проценты в течение всего срока их существования. Их идея состоит в том, чтобы приобрести недвижимость по очень хорошим ценам, сделать отличный ремонт, а затем сдать ее в аренду за приятную ежемесячную прибыль.

Я бы особенно рекомендовал такую платформу тем, кто хочет построить ежемесячный поток пассивного дохода, который может полностью или частично поддерживать свой образ жизни, который в народе стал известен как финансовая независимость и тесно связан с движением FIRE (Financial Independence, Retire Early).

Все проекты, в которые я инвестировал с помощью Reinvest24, успешно завершились, и я с нетерпением жду продолжения инвестиций на этой платформе. Более того, они сдержали свое обещание запустить вторичный рынок в 2020 году, тем самым увеличив возможности ликвидности для существующих инвесторов.

В то время как Reinvest24 начал фокусироваться на эстонских проектах, теперь они начали расширяться, предлагая проекты также из Латвии, Молдовы и Испании.

Их процентные ставки довольно фантастические, с большим количеством проектов, предлагающих ставки около 15% и всего на 6 месяцев, поэтому вы не будете привязывать свои деньги в течение длительного времени.

Визит Reinvest24.com

3. EstateGuru – самая большая платформа

estateguru

EstateGuru предоставляет инвесторам возможность инвестировать в кредиты на недвижимость. Проекты обычно дают чуть больше 10% и в среднем длятся год.

Помимо чистых кредитов на развитие недвижимости для новых проектов, они также выставляют на платформу следующие виды кредитов:

  • бизнес-кредиты
  • бридж-кредиты
  • кредиты на реконструкцию

Большинство кредитов возвращают проценты ежемесячно, хотя некоторые имеют другие договоренности. Основным рынком для EstateGuru является Эстония, однако я также видел кредиты из Латвии, Литвы, Финляндии, Испании и Португалии. Я ожидаю, что они будут продолжать диверсифицировать географию по мере своего роста в течение следующих нескольких лет.

Я имел удовольствие взять интервью у их главного операционного директора Михкеля Штамма Mastermind.fmтак что посмотрите этот эпизод , если хотите узнать больше о платформе.

Я также написал обширный обзор EstateGuru в этом блоге, где я предоставляю вам все подробности о том, как работает инвестирование с помощью этой платформы и каких результатов вы можете ожидать.

Инвестируйте с EstateGuru

5. EvoEstate – кураторские инвестиции в недвижимость

evoestate home

EvoEstate-это инновационная платформа, поскольку она объединяет и курирует лучшие предложения от многих платформ. Команда EvoEstate специализируется на сделках с недвижимостью, так как они считают, что это инвестиционный инструмент, который принесет лучшую и самую надежную прибыль в ближайшие несколько лет.

Вы можете прочитать мой полный обзор EvoEstate или послушать мой подкаст с соучредителем EvoEstate Густавом Германавичюсом для получения дополнительной информации.

Инвестируйте с EvoEstate

6. Property Partner – лучшая британская платформа

На мой взгляд, это лучшая британская платформа недвижимости. Они очень хорошо организованы и профессионально анализируют каждую инвестиционную возможность, что позволяет мне принимать обоснованные решения о своих инвестициях.

Я написал подробный обзор Партнеров по недвижимости, где объясняю, как работает эта платформа. Я был очень доволен тем, как ко мне относились как к инвестору. Я думаю об этой платформе как об одной из основ моей инвестиционной стратегии в сфере недвижимости.

Я инвестирую в британскую недвижимость уже несколько лет через эту платформу, и хотя Brexit был тяжелым ударом, у меня есть большие надежды на будущую прибыль, поскольку Великобритания никогда не потеряет своей привлекательности для международных инвесторов и экспатов.

Зарегистрируйтесь в Property Partner

7. iFunded – специализируется на немецкой недвижимости

Германия-одна из лучших стран, на которую следует обратить внимание при инвестировании в недвижимость, и, к счастью, платформа iFunded позволяет инвесторам легко получить часть немецкого рынка недвижимости.

Я рекомендую прочитать мой подробный обзор iFunded, чтобы понять, почему я решил инвестировать в немецкую недвижимость с помощью этой платформы и какие результаты я получил.

Они все еще должны полностью разработать английскую версию своего контента (особенно свои информационные бюллетени, которые в настоящее время рассылаются только на немецком языке), но это не то, что Google Translate не может решить для вас.

Подпишитесь на iFunded

Платформа Bulkestate, как следует из названия, позволяет осуществлять краудфандинг инвестиционных проектов в сфере недвижимости и массовые сделки с квартирами по цене ниже рыночной.

Bulkestate концентрируется на латвийской недвижимости, и вы можете узнать все о том, почему они сделали этот выбор, в моем интервью с основателем и генеральным директором этой платформы Игорем Пунтуссом. Mastermind.fm.

Вы также можете прочитать мой обзор Bulkestate для получения дополнительной информации об этой платформе. Средняя доходность составляет более 14% в год, что очень хорошо. Вы можете инвестировать в кредиты на развитие недвижимости или участвовать в групповой покупке квартир, что, возможно, является уникальной особенностью этой платформы и за которой следует следить в ближайшие месяцы.

Инвестируйте в Bulkestate

рейзеры

Raizers-это платформа выбора, если вы хотите инвестировать во французскую недвижимость. Это платформа, которая работает уже 5 лет с нулевыми дефолтами. Продолжайте читать мой обзор Raizers, если вы ищете варианты инвестирования именно во Францию.

Я имел удовольствие обсуждать Raizers и французский рынок недвижимости с соучредителем Raizers Максимом Палленом в своем подкасте, посмотрите этот эпизод, если хотите узнать больше о Raizers. Я нашел Максима очень открытым и знающим, и у меня нет никаких проблем с доверием к этой платформе, основанной на их послужном списке и сплоченной команде.

Инвестируйте с помощью Рейзеров

Как я уже упоминал ранее, я считаю, что Прибалтика вместе с Германией и Австрией предлагает на данный момент наилучшие возможности.

Однако рынок недвижимости находится в постоянном движении из-за многочисленных факторов, которые влияют на него, и поэтому вам нужно правильно сделать свою домашнюю работу, прежде чем принимать решение об инвестициях. Например, продолжительность инвестиций может быть основным отличительным фактором между успешными инвестициями и катастрофическими. Некоторые рынки предлагают ограниченные по времени, но очень прибыльные инвестиционные окна, в то время как другие рынки обладают определенными свойствами, которые делают их действительно стабильными и, следовательно, идеальными для долгосрочных инвестиций, возможно, с более низкой нормой прибыли.

Я также рекомендую вам ознакомиться с моей статьей о налогообложении P2P-платформ и платформ недвижимости в Испании. Хотя я написал эту статью, имея в виду жителей Испании, те же понятия применимы и к большинству других стран Европы.

Почему Заемщики Получают финансирование от Краудфандинговых платформ недвижимости?

Распространенный вопрос, который возникает у инвесторов, впервые занимающихся краудфандингом недвижимости, заключается в том, почему именно заемщики обращаются к этим платформам, когда ставки по займам в наши дни так низки? Почему они не идут прямо в банки?

Каждый предприниматель и застройщик ищет оптимальные меры для экономии средств и получения солидной прибыли, так зачем же им брать на себя долговые обязательства с процентной ставкой 11% годовых?

Ответ не однозначен, так как есть несколько преимуществ, которые необходимо учитывать при оценке возможностей финансирования на платформах P2P-кредитования и сайтах краудфандинга недвижимости:

Скорость

При использовании традиционных методов финансирования застройщикам часто не удается получить желаемые результаты в требуемые сроки – банки принимают решения медленно, срок от подачи заявки до получения финансирования может составлять до 4-6 месяцев, в то время как платформы P2P-кредитования могут предоставить индикативное предложение в течение 24 часов с момента подачи заявки и деньги на счет заемщика в течение 2 недель. Разработчики с удовольствием используют эту возможность в качестве “моста” – вы можете начать работать над своим проектом, пока банк еще его оценивает.

Срок Кредита

Рассматривая возможность использования платформы P2P-кредитования для финансирования вашего проекта, следует учитывать, что это краткосрочное решение на период продажи объекта недвижимости, на этапе разработки проекта или бридж-кредита. Однако основное преимущество можно увидеть в том, что многие из вышеперечисленных платформ позволяют досрочно погашать кредит без штрафных санкций, поэтому, если заемщик продаст одну из квартир или установит долгосрочное финансирование, он может погасить кредит раньше, если это удобно. Это означает, что если средства были использованы в течение 6 месяцев и 6 дней, то выплата процентов будет рассчитана ровно за 6 месяцев и 6 дней.

Никаких ежемесячных платежей

Платформы P2P – кредитования обычно предоставляют гибкие графики погашения, например, возможность выплачивать как проценты, так и основную сумму долга в конце периода-такой возможности вы не найдете в традиционных финансовых институтах. Это значительно ускоряет работу над новым проектом, позволяя заемщику полностью сосредоточиться на проекте без дополнительных обязательств каждый месяц. Девелопер может использовать эти деньги для реального финансирования проекта, а не для выплаты процентов.

Дополнительный маркетинг

Какова стоимость рекламной кампании нового девелоперского проекта в СМИ и насколько эффективно вы можете охватить людей, интересующихся недвижимостью? Многие из этих платформ имеют тысячи зарегистрированных инвесторов из разных стран, заинтересованных в недвижимости и девелопменте, что дает разработчикам бесплатную рекламу их проектов.

Разве публичная публикация финансовых данных проекта не оказывает негативного влияния на возможную продажу объекта?

Не совсем, хотя поначалу может показаться, что это имеет такой эффект. На самом деле происходит то, что конечный покупатель смотрит на недвижимость и сравнивает ее цену с другими объектами в том же районе и в тех же условиях. Покупатель также сравнивает цену и недвижимость с другими объектами, которые он включил в шорт-лист, даже в других областях. Поэтому в конечном счете эти два факта гораздо важнее, чем ограниченная обратная сторона деталей проекта, публикуемых на платформе.

Многие платформы также ограничивают доступ к наиболее важным финансовым деталям проекта для самих инвесторов, а это означает, что конечный покупатель (если он сам не является инвестором) не видел бы этих деталей.

Коммуникация и знание

Менее важным фактором может быть возможность привлечь на борт другого партнера. Партнер, разбирающийся в бизнесе, оценил десятки подобных проектов. Если ваш проект отвергнут, это, вероятно, означает, что что-то серьезно не так, и вы можете вернуться к чертежной доске, чтобы внести коррективы. В случае с банками иногда отказ является просто результатом чрезмерной бюрократии и не означает, что с вашим проектом обязательно что-то не так.

Когда мы инвестируем в недвижимость, есть много способов заставить наши деньги работать. Каждый вид инвестиций в недвижимость несет в себе свой собственный фактор риска, а также процент доходности.

Как облагается налогом Краудфандинг недвижимости

Так как же работает налогообложение имущества краудфандингового финансирования? В качестве примера можно привести Property Partner.

Краудфандинг недвижимости – это форма косвенного инвестирования в недвижимость. Речь идет об инвестициях в акции компании, которая владеет, развивает и управляет имуществом от имени своих акционеров. Инвесторы будут владеть законными акциями в компании, владеющей определенным имуществом. Для каждой инвестиции создается SPV-компания. Информацию о специальном приобретаемом транспортном средстве (“SPV”), на котором находится имущество, можно найти на сайте companies house. Пожалуйста, введите имя SPV в поле поиска на их сайте, чтобы узнать более подробную информацию.

Каждая недвижимость хранится в течение фиксированного срока, который указан на каждой инвестиционной странице. Инвестор надеется получить финансовую отдачу в виде дивидендов по полученной ренте, а также увеличения стоимости имущества, впоследствии показанного как увеличение цены акций. Стоимость инвестиций может идти как вниз, так и вверх, и, как и при всех инвестициях, вы можете получить обратно меньше, чем вы вложили. Непрямые инвестиции в недвижимость позволяют инвесторам выходить на рынки недвижимости без необходимости предоставлять полный первоначальный капитал для покупки дома или квартиры.

Ваши акции хранятся на номинальном счете, зарегистрированном на имя Property Partner Nominee Limited. Этот счет огражден от активов и обязательств Имущественного Партнера. Вы, как бенефициарный владелец, получите все экономические выгоды, включая дивиденды и доходность капитала. Более подробную информацию о номинальной структуре можно найти на сайте Партнера по недвижимости.

Инвестиционные затраты рассчитываются с использованием метода расчета стоимости First In First Out (FIFO) на акцию, округленного до ближайшего пенни.

Какой доход облагается налогом?

В большинстве стран вы облагаетесь налогом на прирост капитала, а также дивиденды, которые являются двумя способами заработать деньги с помощью краудфандинга недвижимости на таких платформах, как Property Partner.

Имея это в виду, вам придется проконсультироваться с законодательством вашей страны проживания, чтобы определить налоговые ставки для прироста капитала и дивидендов.

Пожалуйста, обратите внимание, что я не являюсь бухгалтером или финансовым консультантом, вышеизложенное является плодом моих личных исследований и может содержать неточности. Прежде чем подавать какие-либо налоговые декларации, я настоятельно рекомендую вам обратиться к налоговому консультанту или бухгалтеру, чтобы проверить свои номера.

Как оценить Краудфандинговые инвестиции в недвижимость

С распространением краудфандинговых сайтов недвижимости в последние годы инвесторы теперь могут инвестировать по всей Европе и Великобритании, не выходя из дома.

Однако не все платформы и инвестиции одинаково хороши, и хотя диверсификация и, таким образом, распределение риска являются хорошей практикой, все же имеет смысл иметь базовый набор навыков оценки инвестиций в недвижимость, прежде чем нажимать кнопку

В целом, по моему опыту, инвестирование в кредиты, как правило, более рискованно, однако именно этот формат предпочитают многие проекты на этих краудфандинговых сайтах, поскольку он гораздо проще структурируется. Альтернативой является создание компании, которая владеет собственностью, но которая несет больше затрат и труднее управляется. Преимущество для инвестора, однако, заключается в том, что он будет владеть акциями в собственности и, таким образом, не будет полностью зависеть от застройщика.

Соотношение Кредита К Стоимости

Если сделка включает в себя предоставление кредита застройщику для строительства или реконструкции объекта недвижимости, очень важным показателем для рассмотрения является соотношение кредита к стоимости, или, короче говоря, LTV.

Чем ниже сумма кредита по сравнению со стоимостью недвижимости, тем безопаснее вы как инвестор, так как это означает, что в случае возникновения каких-либо проблем шансы окупить инвестиции выше.

Вы должны быть очень осторожны с этим и внимательно посмотреть, какая ценностная цифра принимается во внимание.

Это легко объяснить на примере. Допустим, девелопер выставляет проект, который предполагает покупку старого и ветхого здания за 500 000 евро, его полную реконструкцию до уровня класса люкс и продажу в течение года за 1 000 000 евро. Он просит заем в размере 250 000 евро на этот проект.

Итак, вот трюк, который используют некоторые платформы. Вместо того чтобы перечислять проект как имеющий отношение кредита к стоимости 50% (250 000 делится на 500 000), они будут использовать ожидаемую стоимость готового проекта, давая отношение кредита к стоимости 25% (250 000 делится на 1 000 000).

Я бы посоветовал держаться подальше от подобных проектов, поскольку они, как правило, гораздо рискованнее. Цена, по которой в конечном итоге продается проект, зависит от многих факторов, в том числе от того, насколько хорошо работает разработчик, преобладающих рыночных условий, профиля покупателей и т. Д. Как инвесторы, мы должны сосредоточиться на фактах и поэтому посмотреть на стоимость недвижимости прямо сейчас, а это 500 000 евро в нашем примере.

Фантастические цифры, которые предоставляют разработчики, могут привести к тому, что инвесторы обожгутся, как это произошло с платформой Lendy, которая в конечном итоге обанкротилась.

Если вы хотите узнать больше о подводных камнях LTV, ознакомьтесь с этим постом в блоге Evo Estate.

Некоторые платформы с convservative LTV являются Reinvest24 и LendSecured.

Ипотека первого или второго ранга

Ипотека – это залог недвижимости, который закладывается под залог заемного капитала. Он делится на первичный и вторичный ранги, которые указывают, какой инвестор или учреждение первым вернет деньги. Как правило, держателем ипотеки первого ранга в крупных проектах является банк или другое крупное финансовое учреждение, в то время как ипотека второго ранга удерживается краудфандинговыми платформами или другими учреждениями.

В общем, вы должны предпочесть ипотеку первого ранга. Например, такие платформы, как LendSecured, делают только ипотечные кредиты первого ранга. Другие платформы могут предложить более рискованные (но потенциально более прибыльные) ипотечные кредиты второго ранга.

Ипотека вторичного ранга довольно популярна на немецких и британских краудфандинговых платформах недвижимости, таких как Property Partner.

Конечно, есть нюансы.

Например, если объект уже построен и есть арендаторы, которые генерируют арендный доход, риск, естественно, ниже. При оценке риска в таком сценарии следует смотреть на рентабельность объекта.

Рассмотрим случай недвижимости стоимостью 5 млн евро, которая приносит чистый доход от аренды в размере 350 000 евро или 7% годовых, и вы можете проверить, какова будет доходность для владельцев первичных и вторичных ипотечных кредитов. Вы можете сделать это с помощью простой формулы: €350 000 (арендная прибыль) / €3 600 000 (сумма стоимости первичных и вторичных ипотечных кредитов) * 100 = 9,72% чистой доходности.

Этот шаг важен для оценки ликвидности недвижимости, что помогает понять, будет ли после поглощения актива трудно найти покупателя и погасить обе ипотеки инвесторам. В этом сценарии продажа недвижимости, которая приносит доходность выше 9%, не должна быть сложной.

Применение Финансовых Коэффициентов и Правил

Когда вы покупаете недвижимость или инвестируете через онлайн-платформы краудфандинга недвижимости. это хорошая идея, чтобы иметь в виду следующие соотношения, которые могут помочь вам в оценке того, является ли это хорошая инвестиция или нет.

Соотношение Цены и Арендной Платы

Посмотрите на среднюю цену и среднюю арендную плату для района, в котором вы рассматриваете покупку недвижимости. Вы захотите отдать предпочтение более низким коэффициентам по сравнению с более высокими.

Правило 50%

Правило 50% – это просто ярлык для оценки Чистого операционного дохода или NOI арендуемой недвижимости.

Правило 50% гласит, что вы будете удерживать только 50% арендной платы, которую вы собираете в среднем, после оплаты вакансий, управления, налогов, страхования и технического обслуживания.

Правило 50% и NOI исключают затраты на ипотеку.

Ставка Капитализации

Правило 50% позволяет нам быстро определить предельную ставку, чтобы мы могли решить, продолжать сделку или нет.

Ставка капитализации-это инструмент, который опытные инвесторы используют для сравнения эффективности одного объекта недвижимости с другим.

В некоторых районах ставка 6% будет очень большой. В других районах (обычно более дешевых) может потребоваться ставка 12% или более, чтобы сделать его стоящим.

Правило 1%

Правило 1% гласит, что ваш валовой ежемесячный доход от аренды недвижимости должен равняться или превышать 1% от общего объема инвестиций в эту недвижимость. Под совокупными инвестициями я имею в виду покупную цену плюс сборы и расходы на реконструкцию объекта недвижимости перед тем, как выставить его на рынок аренды.

В качестве простого примера, если бы ваши общие инвестиции в недвижимость составляли 100 000 евро, то вы хотели бы получать по крайней мере 1000 евро в месяц валового дохода от аренды.

Правило 2%

Это точно так же, как правило 1%, за исключением того, что на этот раз мы ищем 2% валовой прибыли в месячной арендной плате по сравнению с общей суммой инвестиций.

Когда Применять Каждое Правило

Поэтому очевидный вопрос заключается в следующем: когда мы должны применять каждое из этих правил. Ответ заключается в том, что это полностью зависит от области, которую вы рассматриваете. Есть некоторые области, где время от времени возможна сделка в 2%, и другие области, где даже сделка в 1% была бы настоящей удачей.

Ключ здесь в том, чтобы знать урожайность, производимую в этом районе, и инвестиции, необходимые для получения этой урожайности. Вооружившись этой информацией, вы можете решить, применять ли правило 1% или 2% к вашим инвестиционным вариантам.

Ограничения правил

Как и любой ярлык, эти правила имеют ограничения. Главное ограничение, о котором вы должны знать, заключается в том, что самое важное в покупке-сдаче в аренду-это чистый доход от аренды.

Вот несколько расходов, которые съедят вашу валовую ежемесячную арендную плату:

  • Налоги
  • Страхование
  • Поддержка
  • Руководство
  • Вакансия/Текучесть кадров
  • Плата за Кондоминиум

Некоторые из этих расходов неизбежно будут равны для всех объектов недвижимости в определенной области (налоги-один из таких примеров), но другие могут и не быть равными (например, обслуживание). Старое здание может соответствовать критериям правила 1%, в то время как новое здание не будет, однако, старое здание, вероятно, будет иметь значительно более высокие затраты на техническое обслуживание. Поэтому вполне может быть так, что новая недвижимость может в конечном итоге превзойти старую собственность, хотя на первый взгляд и на основе правила 1% старое здание выглядело как лучшая инвестиция.

Использование правил

Учитывая дополнительные сложности, которые мы обсуждали, лучше всего использовать эти правила для быстрой фильтрации и сравнения. Например, если вы используете краудфандинговые платформы недвижимости, у вас, скорее всего, будет несколько вариантов для рассмотрения каждый месяц, и наличие нескольких быстрых правил для сортировки зерна от плевел будет полезно для экономии драгоценного времени. Как только вы сузите свои возможности до нескольких объектов недвижимости, вы сможете копать глубже, пока не найдете идеальную инвестицию.

Рассмотрим историю платформы

Взгляните на историю платформы, в которую вы планируете инвестировать. В идеале он должен был работать уже несколько лет без каких-либо существенных проблем. Если он прошел через боковой или нисходящий рынок и вышел невредимым, это еще лучше. Каждый может хорошо работать, когда рынок растет, но когда рынок не помогает, многие платформы перестают делать обновления и сталкиваются с проблемами.

Property Partner-хороший пример того, как сохранять профессионализм и заботиться о своих инвесторах на плохом рынке, таком как рынок Великобритании во время и после Brexit и кризиса COVID.

Читайте Отзывы

Хотя вы всегда должны предполагать, что отзывы, которые вы читаете в Интернете, так или иначе предвзяты, я все же рекомендую проверить блоги, форумы и специализированные обзорные сайты, чтобы получить общее представление о том, заслуживает ли платформа доверия или нет.

Используете ли Вы какие-либо другие критерии при оценке краудфандинговых платформ недвижимости? Дайте мне знать в разделе комментариев.

Соотношение доходности и риска при инвестировании в недвижимость

Как и любой финансовый продукт, чем выше предполагаемая доходность, тем выше риски. Инвестиционные возможности с реновацией занимают сбалансированное положение в таблице типов инвестиций в недвижимость, почти посередине, что также является одним из самых популярных проектов на многих краудфандинговых платформах.

Какие ваши любимые виды реальных инвестиций? Я большой поклонник ремонтных работ, которые длятся около 8 месяцев от покупки до возможной продажи. Я стараюсь сбалансировать свой портфель с этим типом инвестиций вместе со сберегательными возможностями, где я получаю дивиденды/арендную плату каждый месяц и имею постоянный поток дохода.

Коэффициенты, которые могут помочь вам оценить проекты

Знаете ли вы какие-нибудь другие платформы, о которых я не упоминал? Дайте мне знать в разделе комментариев.

Поделиться на Facebook
Чирикай это

Интересуетесь инвестициями? У нас для Вас подарок!

Бесплатный курс по инвестированию. После него заработать сможет даже новичок. Чтобы получить курс, зарегистрируйтесь на сайте.

x