– А разве инвестирование-это не просто еще одна форма азартной игры? – спросил мой сын-подросток.
Совсем не такой реакции ожидал мой муж, когда объявил о текущем статусе своей криптовалютной игры.
Я не мог смеяться. 8-летний ребенок только что вызвал меня на мои собственные двойные стандарты. В начале недели, после лекций о вреде наркотиков, я сидел здесь в пятницу вечером, потягивая коктейль из джина.
Поверь мне, не было никакого смысла выкладывать различия между джином и кристаллическим метом с этим ребенком. Гораздо проще присоединиться к дебатам “инвестирование против азартных игр” …
Конечно, мы знаем , что когда мы инвестируем в недвижимость, мы владеем физической частью собственности—в лучшем случае той. Которая приносит нам денежный поток… будь то сельскохозяйственная продукция или доход от аренды.
Стоимость нашей недвижимости может расти или падать (для того. Чтобы она упала до нуля. Потребовались бы какие-то чрезвычайные обстоятельства). Но у нас есть комфорт владения твердым активом. Таким образом, инвестиции в недвижимость кажутся менее спекулятивными, чем игра на фондовом рынке.
Тем не менее. Любая форма инвестиций сопряжена с риском. Сегодня мы рассмотрим виды риска. О которых вам нужно думать. Когда вы приближаетесь к инвестициям в иностранную недвижимость,—как это определил наш международный гуру недвижимости Лиф Саймон в недавней
статье Global Property Advisor.
Читайте дальше для прозрений Лифа…
Линн Малвихилл
Редактор, Предупреждение о зарубежной недвижимости
Независимо от того . Являетесь ли вы опытным инвестором или только начинаете строить свой портфель, международная недвижимость-это лучший способ диверсифицировать свои активы. Одновременно увеличивая среднюю доходность.
Инвестирование в недвижимость в других странах дает вам как экономическую, так и валютную диверсификацию. Вы можете дополнительно хеджировать свои ставки, инвестируя в различные типы недвижимости с различными затратами на вход.
Но нет инвестиций без риска. Инвестируя в зарубежную недвижимость. Вы сталкиваетесь с пятью видами риска:
Хотя все эти риски следует учитывать при оценке любой потенциальной покупки недвижимости, некоторые из них будут иметь приоритет над другими в зависимости от специфики инвестиций.
Одним из наиболее важных факторов, которые вы должны учитывать при инвестировании в недвижимость за рубежом. Является местоположение инвестиции. Другими словами, необходимо оценить риски, связанные с инвестированием в ту или иную страну или регион. Риски инвестирования на внешнем рынке включают политический риск, экономический риск и валютный риск.
Политический риск-это опасность. Которая повлияет на ваши инвестиции из-за политической нестабильности в стране. К рискам относятся: принятие законодательства. Неблагоприятного для иностранных инвестиций; передача политической власти от одной политической партии к другой; внезапное свержение действующего правительства (государственный переворот). Политическая нестабильность может также возникать в результате внешней или международной политики. Включая военные конфликты или экономические санкции. Кроме того, существует экономический риск, на который почти всегда влияет уровень политической стабильности в стране.
Здоровье экономики страны будет оказывать влияние на ваши глобальные инвестиции в недвижимость. Особенно если доходность ваших инвестиций сильно зависит от местного рынка.
Если вы инвестировали в рынок. Не связанный с долларом США. То вы также подвержены валютному риску. То есть, если валюта, в которой вы держите свои инвестиции, обесценивается, то обесцениваются и ваши инвестиции. Это вступит в игру. Когда вы будете готовы выйти из своих инвестиций.
Важно отметить. Что чем длиннее инвестиционный горизонт. Тем более критично оценивать рыночные риски.
Как глобальный инвестор в недвижимость. Вы столкнетесь с транзакционным риском. То есть вы нашли инвестицию в недвижимость. Которая вам нравится. И теперь вы хотите закрыть сделку. Однако процесс покупки и закрытия, включая оформление прав собственности и перевод средств. Будет отличаться от покупки недвижимости в Северной Америке… и снова будет отличаться в каждой стране. В которую вы решите инвестировать.
Например, одна вещь, которую североамериканцы считают само собой разумеющейся, заключается в том. Что собственность имеет чистый титул. В зависимости от страны титулы и права собственности могут усложняться, а законы о собственности варьируются от одной страны к другой. В то время как право собственности является нормой в Соединенных Штатах и Канаде. Вы столкнетесь с различными вариантами владения собственностью (или отсутствия собственности) в других частях мира. О которых вы должны знать.
Если вы не знакомы с законами страны о собственности, вы рискуете приобрести недвижимость. На которую у вас нет полных прав собственности.
А еще есть настоящий договор купли-продажи. Если вы покупаете недвижимость за границей, то контракты, скорее всего, будут заключаться на иностранном языке. Эта разница может поставить вас в невыгодное положение при заключении международной сделки с недвижимостью. Кроме того, вы также должны рассмотреть вопрос о том, подлежит ли договор купли-продажи исполнению судами той юрисдикции. В которой вы приобретаете свою собственность. Например, может ли продавец просто отказаться от сделки после подписания контракта без какого-либо юридического обращения к покупателю?
Легкость, с которой вы можете переводить деньги в страну или из страны, в которую вы инвестируете, также играет определенную роль. Как правило, легче переводить деньги в развитые страны или из них с установленными банковскими и валютными системами переводов. Как правило, сложнее и, как правило, дороже—не говоря уже о том. Что крайне рискованно—переводить деньги в развивающиеся страны. Где банковские и валютные системы переводов еще не полностью созданы.
Во многих странах действуют законы о борьбе с отмыванием денег, которые ограничивают движение денег на международном уровне. Если не соблюдаются конкретные процедуры.
Это вступит в игру, если вы выйдете из своих инвестиций и захотите отправить выручку обратно в свою страну в валюте своей страны. Понимание специфических законов и процедур борьбы с отмыванием денег в любой стране. В которую вы инвестируете, гарантирует. Что вы сможете получить свои деньги без каких-либо проблем.
Экологический риск является еще одним компонентом, который вы должны учитывать при инвестировании за рубежом. Это особенно верно. Когда речь идет об аренде недвижимости или сельскохозяйственных инвестициях. Рентабельность которых зависит от факторов окружающей среды. Экологический риск будет включать в себя стихийные бедствия. Климат и эрозию пляжей.
Вы должны иметь хорошее представление о том, какие природные катаклизмы распространены в стране или регионе, в который вы инвестируете. Например, инвестируя в сельское хозяйство, вы должны быть обеспокоены тем, существуют ли засухи или лесные пожары на территории фермы. Если вы инвестируете в аренду недвижимости на берегу моря. То вам следует опасаться ураганов и тайфунов.
Общий климат также будет играть определенную роль в конкретных инвестициях. Особенно в сельское хозяйство. В то время как манговые деревья процветают в субтропическом климате с более теплыми температурами. Виноградные лозы процветают в средиземноморском климате с более прохладными температурами. Если оптимальные климатические условия культуры резко изменятся. Это повлияет на общее производство и урожай. Тем самым повлияв на вашу потенциальную урожайность.
Если вы инвестируете в прибрежную недвижимость, очень важно, чтобы вы знали о любых проблемах прибрежной эрозии в этом районе. Пляжная эрозия представляет серьезную угрозу для любой собственности на берегу океана, она уничтожит стоимость перепродажи. В худшем случае ваша собственность может буквально упасть в океан.
Мы обычно выделяем четыре категории инвестиций: арендная собственность, земля, сельское хозяйство и косвенные. Мы углубились, чтобы предложить конкретные инвестиции в рамках этих категорий (краткосрочная аренда, необработанная земля. Древесина и кредиты на твердые деньги, например). Подробно описывая уровень риска. Связанного с каждой из них.
Как правило, арендная собственность и сельское хозяйство являются менее рискованными инвестициями в недвижимость. В то время как земля и косвенные инвестиции. Такие как кредит на твердые деньги. Являются более высокими рисками.
Арендная собственность
Тем не менее. Обычно низкорисковые инвестиции могут быть высокорисковыми. В то время как обычно высокорисковые инвестиции могут быть низкорисковыми. В зависимости от ситуации. Например, инвестиции в аренду недвижимости можно считать высоким риском, если они находятся на стадии предварительного строительства. С другой стороны, твердый денежный кредит на строительный проект, который завершен на 90% и обеспечен кондоминиумом. Можно считать низким риском.
Учитывая все обстоятельства, как глобальный инвестор в недвижимость, вам все равно придется оценивать каждую инвестицию в недвижимость так. Как если бы вы инвестировали непосредственно в любой вид бизнеса. Другими словами, вам нужно будет принять во внимание такие факторы, как бизнес-модель (или видение), инвестиционный горизонт, рынок. Опыт команды разработчиков. Стратегия выхода и ход проекта. Чтобы получить надежную оценку риска. Связанного с инвестициями.
При рассмотрении бизнес-модели инвестиций в недвижимость общая идея заключается в том. Чтобы понять. Как инвестиции будут приносить доход или доходность.
Способ, которым вы зарабатываете на своих инвестициях. Должен быть простым. На самом деле. Чем сложнее бизнес-модель. Тем больше риск. Например, с инвестициями в сельское хозяйство вы должны видеть свою прибыль от продаж вашего урожая.
При больших инвестициях в новое развитие вы получаете основную часть прибыли от повышения стоимости капитала. Вы получаете арендный доход от инвестиций в кондо-отель (краткосрочная аренда).
Кроме того, вы должны иметь представление об инвестиционном горизонте. То есть сколько времени потребуется. Чтобы окупить ваши первоначальные инвестиции? Вообще говоря. Чем больше времени требуется. Чтобы окупить ваши первоначальные инвестиции. Тем рискованнее инвестиции. Однако исключением из этого правила были бы инвестиции в сельское хозяйство. Такие как древесина.
Вам также придется оценить рынок, на который нацелены ваши инвестиции. Например, если вы собираетесь инвестировать в сельскохозяйственную плантацию под ключ, которая выращивает определенную культуру. Вы хотите знать. Есть ли растущий спрос на эту культуру. Если вы собираетесь инвестировать в краткосрочную аренду кондоминиума в определенном регионе. То вам нужно знать. Насколько силен рынок краткосрочной аренды в этом регионе. Кроме того, вы хотите знать. Есть ли рынок перепродажи. Если вы хотите выйти из своих инвестиций.
С этой целью еще один фактор. Который вам нужно учитывать, – это то. Насколько легко выйти из ваших инвестиций. Другими словами. Насколько легко вам конвертировать ваши инвестиции обратно в наличные деньги. Готов ли застройщик выкупить вас. Если вы хотите избавиться от своих инвестиций?
Вы также должны рассмотреть возможность оценки уровня опыта команды разработчиков. Стоящей за проектом. Если девелопер не имеет никакого опыта или устоявшегося послужного списка, то существует более высокий уровень риска. Связанный с инвестициями.
Кроме того, вы также должны иметь представление о ходе реализации проекта. Как правило, проект, находящийся на ранних стадиях разработки или на стадии подготовки к строительству. Имеет более высокий инвестиционный риск.
С другой стороны. Если проект находится на поздней стадии разработки или строительство близится к завершению. Инвестиционный риск значительно ниже.