Инвестировать в строительную компанию

Приобретение строящейся российской недвижимости-не новая тема в этом блоге. См .этот пост в блоге. However, starting on 1 July 1 2019 new rules regarding shared construction agreements (договор долевого участия в строительстве) went into effect. Changing the rules drastically. Вероятно, новые правила, несомненно, окажут большое влияние на цены российской строящейся недвижимости.

Итак, в чем же заключается главное изменение, вступившее в силу с 1 июля 2019 года? Главное изменение заключается в том. Что застройщики больше не смогут использовать деньги инвесторов для строительства квартир. Вместо этого эти деньги от инвесторов придется положить на депозитное депонирование. А девелоперам придется искать альтернативные формы финансирования.

На Этой Странице:

Краткое напоминание: Что такое Договор долевого строительства?

в
договоре долевого строительства есть 2 стороны: инвестор и застройщик. Согласно договору, застройщик должен построить квартиру и. Как только она будет построена и получены все необходимые разрешения. Передать право собственности инвестору. Инвестор, с другой стороны, должен заплатить оговоренную сумму денег и принять квартиру. Если она была построена в соответствии с договоренностью.

Что же изменилось?

до
1 июля 2019 года строительные компании (по большей части) строили новую российскую недвижимость непосредственно на деньги. Полученные от покупателей по договору долевого строительства. Согласно новым правилам, строительным компаниям больше не разрешается напрямую использовать эти деньги. Вместо того чтобы деньги были непосредственно доступны строительным компаниям для покрытия их расходов. Теперь они должны быть депонированы на депозитные счета и станут доступны строительной компании только после того. Как они закончат строительство объекта.

До 1 июля 2019 года строительные компании уже могли пользоваться эскроу-счетами на добровольной основе.

Если они решат это сделать, то получат некоторые

Что такое счета условного депонирования?


счета условного депонирования-это счета, на которых деньги хранятся третьей стороной от имени сторон сделки. Новая система работает следующим образом: покупатель строящейся квартиры вносит деньги на депозитный счет в назначенном банке. Только после того. Как квартира была построена и покупатель получил свои ключи. Строительная компания получает доступ к деньгам.

Насколько безопасны эскроу-счета в России?

к
тому же, конечно, здорово, что ваши деньги защищены от строительных компаний с финансовым бесхозяйственностью. Но, вместо того чтобы обращаться в строительную компанию, теперь нужно доверить свои деньги российскому банку. Банки, безусловно, являются более безопасным местом для размещения ваших денег, в том числе потому. Что они подвергаются более интенсивному контролю. Чем строительные компании. Однако опыт показывает. Что российские банки терпят крах чаще, чем в более стабильных странах. С 1 января 2018 года почти 100 российских банков лишились лицензии или закрыли свои двери по разным причинам. Источник (только русский).

По-прежнему класть свои деньги на депозит в России, на мой взгляд, довольно безопасно. Во-первых, потому. Что только избранное число около 20 российских банков считается достаточно стабильным. Чтобы участвовать в новых соглашениях о долевом строительстве. Общее количество российских банков на начало 2019 года составляло 484. Во – вторых, потому что деньги, помещенные на депозитный депозит. Подпадают под российскую систему гарантирования депозитов. Правда, эта гарантия по вкладам ограничена, до 10 млн рублей ($ 156,838 , по текущему курсу). В Москве и Санкт-Петербурге, надо признать, можно найти немало строящихся объектов недвижимости. Которые стоят дороже этого. Однако в большинстве российских регионов эта сумма, скорее всего, покроет все, кроме самых элитных проектов.

Если вы хотите инвестировать в российскую строящуюся квартиру, цена которой превышает 10 миллионов рублей. Вы должны понимать. Что рискуете на сумму свыше 10 миллионов. Однако этот риск довольно ограничен. Вероятность того. Что один из крупных банков, допущенных к участию в схеме эскроу, потерпит неудачу, ничтожна.

Как Только Он Находится На Депонировании, Он Вне Вашей Досягаемости


только потому. Что ваши деньги не передаются непосредственно строительной компании, не означает. Что вы можете забрать их обратно. Когда захотите. Согласно договору, вы получите свои деньги обратно только в том случае. Если строительная компания не выполнит свои обязательства: если она не построит здание и не передаст вам ключи в установленный срок. В случае. Если строительная компания выполнит свои обязательства, она получит доступ к деньгам. Которые были на условном депонировании.

Однако тот факт. Что вы не можете получить свои деньги из условного депонирования. Если только застройщик не соблюдает соглашение. Не означает. Что эти деньги защищены от ваших кредиторов. Если суд решил. Что вы кому-то должны деньги. Российский судебный пристав может легко снять деньги с эскроу-счета и перевести их кредитору. В таком случае считается. Что покупатель не выполнил договор долевого строительства, и он будет расторгнут.

Где открыть Эскроу-счета

опять
же, как я уже указывал, только ограниченному числу банков разрешено работать с депозитными счетами. Кроме того, конкретные банки будут закреплены за конкретными строительными проектами. Хотя вполне возможно, что несколько банков будут работать с одним и тем же проектом. У покупателя не будет большого выбора.

Недостатки условного депонирования

главный
недостаток того. Что вы должны положить свои деньги на депозитный депозит в качестве покупателя строящейся российской квартиры. Заключается в том. Что это стоит денег. Российские банки, вероятно, будут взимать с вас плату за открытие эскроу-счета, а также за его обслуживание. Небольшое количество российских банков. Которым разрешено работать с этими эскроу-счетами. Может оказаться недостаточным для создания конкурентной среды среди банков со справедливыми ценами на открытие и ведение эскроу-счетов для конечного пользователя.

Что Банк Будет Делать с деньгами, которые Вы Положили на Депозит?

до
сих пор неизвестно, что банк будет делать с деньгами, которые вы положили на депозитное депонирование. Но, по мнению некоторых специалистов, российские банки, ведущие эскроу-счета по договорам долевого строительства. Не оставят эти деньги нетронутыми все эти годы. Вместо этого они, вероятно. Положат эти деньги на банковские депозиты. Было бы справедливо, если бы вы потребовали выплатить проценты на деньги. Которые вы положили на депозит. Видимо, Сбербанк уже предлагает какие-то проценты на эти деньги. Но по очень низкой ставке.

Почему правила изменились?


новый свод правил для строящихся квартир призван стать более безопасным как для потребителя. Так и для всей российской финансовой системы. За последнее десятилетие договоры долевого строительства оказались большим риском для российской финансовой системы. Многие строительные компании не являются финансово здоровыми и функционируют фактически как финансовая пирамида. Завершая старые проекты на деньги. Которые только что заплатили покупатели новых проектов. Российское правительство хочет положить этому конец. Но все может стать еще хуже. Прежде чем станет лучше.

Неспособность использовать деньги, привлеченные на новые проекты, для завершения старых проектов, скорее всего. Поставит некоторые строительные компании на грань банкротства. И эти банкротства вполне могут обанкротить и некоторые банки.

Однако ожидается. Что в конечном итоге новые правила сделают сектор более здоровым. Пострадают некоторые банки и строительные компании. Но риск для потребителя управляемый. По новым правилам банки, а не потребители должны будут просчитать все риски вложения денег в тот или иной проект. В то время как банки могут быть более квалифицированными, чем потребитель, чтобы изучить строительный проект подробно. Это не является их основным бизнесом.

Каким Застройщикам разрешено привлекать Деньги На Основании Договоров долевого строительства?


согласно новым правилам. Застройщик должен выполнить следующие требования. Прежде чем ему будет разрешено привлекать деньги на основании Договоров долевого строительства.

  • Он должен иметь не менее 3 лет опыта строительства многоквартирных домов
  • За эти 3 года она построила и получила необходимые разрешения не менее чем на пять тысяч квадратных метров квартир. Либо в качестве застройщика. Технического руководителя и/ или генерального подрядчика
  • Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее десяти процентов от общей стоимости строительства объекта. Другими словами. Застройщик не может строить только на заемные деньги. (Пункт 1.1 статьи 3 Закона о договорах долевого строительства).
  • Застройщик не имеет обязательств в виде займов. За исключением целевых займов. Связанных с привлечением средств участников договоров долевого строительства (пункт 1.3 статьи 3)
  • Территория, на которой он хочет строить. Либо принадлежит застройщику. Либо арендуется им. Это может показаться очевидным, но опыт показывает. Что строительные компании в России часто начинали строить на территории. Которой они не владели и не арендовали. Это, собственно. И является основной причиной многих незавершенных строительных проектов в России.

Соблюдение новых правил


не все компании полностью соблюдают новые правила. И не все компании должны это делать. В следующих случаях компании не обязаны придерживаться новых правил в отношении счетов условного депонирования:

  • Не менее 30% проекта было завершено и не менее 10% квартир или других объектов были проданы на основании договоров долевого строительства
  • Жилье в Москве. Попадающее под программу реновации и имеющее участие Московского Фонда реновации. А также отделочные работы зданий обанкротившихся компаний (по согласованию с местными органами власти)

Кроме того, многие застройщики в настоящее время продают свою строящуюся недвижимость по следующей схеме: сначала они передают право по договору долевого строительства другому юридическому лицу. Входящему в их собственную группу компаний. Эта организация. Которой было присвоено право. Затем формально свободна передавать права третьей стороне без необходимости выполнять требование условного депонирования. Возможно, это была хорошая возможность для разработчиков до 1 июля 2019 года. Но теперь им придется соблюдать правила условного депонирования. Даже если они продадут свою собственную компанию. Так что это. Можно сказать. Всего лишь временный обход правил. И, возможно. Именно поэтому российские власти до сих пор не выступили против него. Насколько мне известно. Хотя практика явно противоречит цели закона.

Можно ли купить Строящуюся квартиру в России только на основании Договора долевого строительства?

назад к началу
Нет. Жилищные кооперативы, о которых я говорил в своем предыдущем блоге о российской строящейся недвижимости, все еще существуют. Мы не рекомендуем вам пытаться купить строящуюся квартиру на основании договора с жилищным кооперативом. Потому что это не дает вам той защиты. Которую дает договор долевого строительства.

Что делать, если Вы хотите инвестировать в Российскую Строящуюся недвижимость в качестве предпринимателя?

опять
же нормы закона о договоре долевого строительства распространяются на физическое лицо, инвестирующее деньги для того. Чтобы в конечном итоге приобрести в собственность квартиры. Которые придется строить. Этот свод правил не распространяется на инвестиции индивидуальных предпринимателей или компаний в российскую строящуюся недвижимость. К этой последней категории применяются общие правила Гражданского кодекса Российской Федерации. (Пункт 3 статьи 1 Закона о договорах долевого строительства).

Вывод

возвращаясь к началу
, Новая система с эскроу-счетами, безусловно. Не идеальна. Еще неизвестно. Как российские власти отреагируют на строительные компании. Которые обходят правила. Цель нового закона была ясна: все строящиеся квартиры в России должны быть куплены с помощью депозитных счетов.

Если условное депонирование станет нормой для всех строящихся квартир, то это логично должно было бы взвинтить цены. Строительным компаниям придется либо занимать деньги (за которые они должны будут платить проценты). Либо строить на свои собственные деньги (за которые они в противном случае могли бы получать проценты). Однако потребители вряд ли готовы принять очередное повышение цен на строящиеся квартиры. Считают эксперты.

По мнению некоторых. Новые правила более выгодны для банков. Чем для конечного потребителя. Поскольку банки. Которым разрешено работать с эскроу. Могут привлекать деньги в основном бесплатно. А затем выдавать кредит строительной компании под рыночную процентную ставку. Как бы то ни было. Банки будут рисковать. Выдавая кредиты. И, конечно, они должны получить компенсацию за этот риск.

Чем Мы Можем Вам Помочь

возвращаясь к началу
, Есть несколько вещей. Которые Van Rhijn & Partners может сделать для вас. Связанных с российской строящейся недвижимостью. Прежде всего. Если вы не владеете русским языком. Мы рекомендуем получить перевод соглашения. Чтобы вы знали. Что подписываете. Мы знакомы с юридическими терминами и предлагаем как полностью человеческие переводы. Так и машинные переводы. Исправленные человеком. Последние, конечно. Дешевле первых.

Мы также можем попросить адвоката проверить договор для вас, убедившись. Что строительная компания не пытается уклониться от каких-либо своих юридических обязательств и не пытается заставить вас подписать договор. Который особенно невыгоден покупателю.

В случае. Если вы уже вложили деньги в российскую строящуюся недвижимость и неожиданно ввязались в конфликт со строительной компанией. Мы можем представлять ваши интересы как вне суда. Так и в суде.

После того. Как суд принял решение в вашу пользу. Получение денег. К сожалению. Не происходит автоматически. Мы можем убедиться. Что исполнительная процедура направлена в правильном направлении. Так что шансы на то. Что вы действительно получите свои деньги. Оптимизированы.

Интересуетесь инвестициями? У нас для Вас подарок!

Бесплатный курс по инвестированию. После него заработать сможет даже новичок. Чтобы получить курс, зарегистрируйтесь на сайте.

x