Рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам сделали недвижимость более привлекательной. Но с таким количеством других экономических неопределенностей сейчас самое подходящее время окунуться на рынок недвижимости?
“Извечный вопрос о том, когда покупать недвижимость, сейчас задают чаще, чем до пандемии”,-говорит Дэвид Туйо. Генеральный директор University Credit Union в Лос-Анджелесе. “Поскольку многие американцы сталкиваются с безработицей и экономической неопределенностью. Почти исторические низкие ставки делают покупки жилья очень привлекательными.”

Сейчас, когда экономика находится в рецессии из-за коронавируса и миллионы людей безработны. Некоторые потенциальные инвесторы задаются вопросом. Что им делать.

И низкие процентные ставки тоже не все хорошие новости для покупателей. В то время как низкие цены могут сделать недвижимость доступной поначалу, продавцы также могут повысить свою запрашиваемую цену. Чтобы захватить часть стоимости. Созданной низкими ставками.

Это только одна из вещей, которые вы захотите рассмотреть, прежде чем инвестировать в недвижимость.

6 вещей, которые нужно смотреть. Когда вы инвестируете в недвижимость

1. Вы инвестируете. Чтобы занять или сдать в аренду?

Инвестирование в недвижимость может означать покупку, чтобы занять ее или сдать в аренду. Это может показаться тривиальным различием, но оно важно в том. Как вы думаете о своей покупке и как она финансируется.

Если вы покупаете недвижимость, потому что планируете там жить, подумайте, имеет ли смысл на самом деле покупать. А не сдавать в аренду. Будете ли вы жить в этом районе долго. Так что имеет смысл запереть свои деньги в первоначальном взносе и оплатить расходы на закрытие сделки и другие операционные сборы? Многие эксперты предполагают, что вы должны занимать недвижимость по крайней мере семь или восемь лет. Чтобы она действительно начала иметь смысл покупать.

Если вы владелец-арендатор, вам также следует подумать о том, какой размер дома вам может понадобиться в будущем. Ваша семья скоро расширится и потребует больше места? Возможно, имеет смысл купить дом побольше, чем вам нужно сейчас, и зафиксировать низкий платеж по ипотеке на долгие годы.

Если вы покупаете для сдачи в аренду, ваши соображения отличаются. Речь идет о том, сколько денег может принести недвижимость. Поэтому вам нужно понимать рынок аренды, а также расходы на содержание недвижимости. Кроме того, вам, вероятно, придется положить больше денег, часто 25 или 30 процентов, чем если бы вы были владельцем-арендатором. Где 20 процентов (или даже меньше) являются обычным явлением.

“Инвесторы должны знать о безработице в области их инвестиционной недвижимости“Вы, очевидно, хотите подстраховаться. Что арендаторы смогут заплатить арендную плату как можно больше. Если имущество находится в районе… глубоко затронутом пандемией, это может быть не очень хорошая краткосрочная игра.”

“Пока все хорошо“Большинство владельцев сообщают о сборах арендной платы в основном в соответствии с уровнем до КОВИД.”

Независимо от того, какой путь вы выберете, вы захотите знать, сколько дома вы можете себе позволить.

2. Низкие ставки по ипотечным кредитам

Ставки по ипотечным кредитам находятся на исторических минимумах. И теперь некоторые кредиторы даже предлагают 30-летние ипотечные кредиты ниже 3 процентов для жилья. Занятого владельцами. Трудно увидеть такие низкие цены и не дотянуться до своей чековой книжки, если дом уже имеет для вас смысл.

Такие низкие цены могут сделать владение домом более доступным, чем его аренда, в зависимости от ваших обстоятельств. А поскольку ипотека. Скорее всего. Является самой высокой стоимостью для покупателя жилья. Низкие ставки определенно будут стимулировать покупки.

Но ставки тоже могут снижаться в обоих направлениях. Если ставки по ипотечным кредитам вырастут в будущем – конечно, большое “если” в краткосрочной перспективе, поскольку ФРС обещала сохранить свои ставки на низком уровне до 2022 года. – то это может повредить ценам на жилье. Но с низкими ставками, делающими дома более доступными сегодня, покупатели могут увидеть будущий рост ставок как нечто. О чем стоит беспокоиться. Когда он прибудет. Если это когда-нибудь произойдет.

3. Дома более доступны по цене или нет?

Низкие ставки по ипотечным кредитам могут сделать недвижимость изначально более доступной. Но они также могут привести к резкому росту цен на жилье. Сводя на нет эффект низких ставок. Этот эффект может усугубляться низким уровнем запасов в некоторых районах, что заставляет покупателей бороться за то. Какие дома остаются доступными.

Например, возьмите 30-летнюю ипотеку на 100 000 долларов под 5 процентов. Полностью амортизированный ежемесячный платеж составит около 537 долларов. При ставке в 3,5 процента новый ежемесячный платеж составит 449 долларов. Если бы вы просто рефинансировали это. Вы бы захватили всю стоимость.

Однако, когда продавцы видят, что дома более доступны из-за низких ставок, они могут повысить свою запрашиваемую цену. При ставке в 3,5 процента тот же самый покупатель мог теперь позволить себе ипотеку на 120 000 долларов и платить примерно тот же ежемесячный платеж (539 долларов). Что и раньше. По более высокой ставке.

Здесь продавцы могут объяснить более низкие ставки повышением запрашиваемых цен до 20 процентов. Мало того, что рост отрицает более низкую ставку по ипотеке, это также означает. Что покупатель должен придумать больше денег вниз. Однако в реальном мире этот процесс не происходит мгновенно. Поэтому покупатели могут еще успеть получить реальную стоимость до того. Как рынок полностью отразит последствия низких ставок.

В зависимости от обстоятельств низкие ставки не всегда являются панацеей.

4. Следите за горячим рынком

“Никогда не бывает неподходящего времени для покупки дома, квартиры или земли”, – говорит Джессика Левин. Брокер по недвижимости в Douglas Elliman в Нью-Йорке. “Ставки снова находятся на рекордно низком уровне. Настроения покупателей сильны. А уровень отложенного спроса на данный момент довольно высок.”

Однако более осмотрительные покупатели – и те, кому не нужно покупать сегодня, – могут сомневаться в таких заявлениях.

Рыночные силы, толкающие цены вверх, теперь редко длятся долго, потому что рынок жилья реагирует на стимулы. Такие как низкое предложение. И приспосабливается. Тем не менее. Инвесторы в недвижимость должны смотреть на долгосрочные тенденции. А не только на то. Является ли рынок горячим сегодня.

“Жилая недвижимость все чаще рассматривается как безопасная гавань как для инвесторов. Так и для покупателей-владельцев”. – говорит Бисли. В качестве ключевых факторов роста цен Бизли называет низкие ставки. Нехватку инвентаря. Повышенное внимание к месту жительства по мере нормализации работы из дома и озабоченность инвесторов другими секторами недвижимости. Такими как офис и розничная торговля.

Тем не менее. Несмотря на экономическую неопределенность – например. Десятки миллионов внезапно безработных – рынок остается удивительно устойчивым. Хотя и зависит от региона.

– Цены сильно упали? Нет, вовсе нет, потому что все еще есть надежда, что все изменится к лучшему”, – говорит Алина Тригуб. Управляющий партнер SAMO Financial. Консалтинговой компании по недвижимости в Нью-Йорке.

“Во Флориде цены держатся твердо. Но многие другие рынки в США являются рынками покупателей. Что делает его подходящим временем для инвестиций в недвижимость”. – говорит Крис Франсиоза. Главный агент Compass Real Estate в Делрей-Бич. Штат Флорида.

“На межгорном западе инвесторы продолжают вливаться”, – говорит Ли Джентке, управляющий партнер Pontifex Capital. Девелопера недвижимости в Бойсе. Штат Айдахо. “Инвесторы. Как правило. Перемещают деньги из прибрежных городов – Сан – Франциско. Сиэтла и Портленда-в более дешевые. Менее регулируемые. С высоким качеством жизни межгорные штаты. Такие как Айдахо. Монтана и Юта.”

5. Проверьте свое финансовое положение и способность производить платежи

Большие инвестиции в недвижимость требуют от вас солидного финансового положения. Если вы владеете. Чтобы занять. То вы хотите убедиться. Что вы в состоянии сделать платежи. В то время как арендодатели хотят достаточно денег. Чтобы сделать ремонт и покрыть ипотеку. Если арендатор не в состоянии сделать арендную плату.

Туйо говорит, что это хорошее время для покупки, если у вас есть гарантированная работа и вы хотите найти дом.

Однако даже временное нарушение вашего дохода не может удержать вас, говорит Франсиоза. “Кредиторы знают о разрывах в занятости и хотят. Чтобы временно уволенные покупатели знали. Что это не мешает им претендовать на ипотеку”. – говорит он.

Но учитывая неопределенность. Те, кто хочет инвестировать в недвижимость, могут быть более консервативными как в том. Как они финансируют недвижимость. Так и в том. Какую недвижимость они покупают.

“Самый важный урок, который потенциальные инвесторы могут извлечь из карантина COVID-19, – это быть более консервативными в использовании кредитного плеча и поддерживать более высокие денежные резервы. Чтобы они могли выдержать любые проблемы с дефолтом арендаторов”. – говорит Джентке.

В неопределенные времена полезно придерживаться отраслей, которые входят в ваш “круг компетенции”, – говорит Джеймс Ричман. Генеральный директор JJ Richman. Управляющего активами. “Гораздо легче понять отрасли и области. В которых вы имели опыт. В отличие от попыток расшифровать новые и будущие отрасли. В которых вы, возможно. Не имели опыта и опыта в прошлом”. – говорит он.

6. Делайте пассивные инвестиции в недвижимость

В то время как многие люди слышат слова “инвестиции в недвижимость” и думают о дорогих домах и квартирах. Инвесторы также могут начать работу многими другими способами. Которые предлагают привлекательную прибыль. Одним из самых популярных является пассивный инвестор в недвижимость.

Такое пассивное инвестирование включает в себя покупку доли в инвестиционном трасте недвижимости или REITи использование онлайн-платформы для инвестирования. Оба подхода позволяют избежать головной боли, связанной с владением и управлением физической собственностью. И предлагают также другие преимущества.

Например, инвестируя в публично торгуемый REIT , вы можете начать с 20 или 30 долларов, в зависимости от цены REIT. Нет никаких комиссий за торговлю вашими инвестициями, в отличие от существенных сборов за недвижимость. Кроме того, инвестиции обычно невероятно ликвидны и обычно выплачивают регулярные ежеквартальные дивиденды. Без необходимости каким-либо образом управлять недвижимостью.

(Вот пять способов инвестировать в недвижимость. В том числе как максимизировать прибыль на каждом.)

Нижняя линия

Несмотря на неопределенность. Созданную экономическим климатом и коронавирусом. Недвижимость все еще может оказаться привлекательной инвестицией сегодня. Отчасти из-за исторически низких ставок. Но помните, что большая часть стоимости инвестиций в недвижимость приходит в долгосрочной перспективе. Удерживая недвижимость и позволяя времени расти вашим инвестициям. Инвесторы, стремящиеся получить краткосрочный результат. Часто бывают разочарованы.

Избранное изображение Ариэль Скелли из Getty Images.

Узнать больше: